En bolighais bekjennelser (kronikk i VG fra 14. februar 2017)

George John Pinwell, Landlord and Tenant (1871)

Kjære leser,
Jeg vil gjerne bekjenne mine synder til deg.

Hva er min ugjerning, spør du? Tyveri? Utukt? Lemlesting?

Nei, men noe som er vel så ille. Jeg leier ut husrom. Jeg er ifølge den offentlige moral en bolighai.

Hvorfor det er en synd vet jeg ikke helt. Bolig er en eksistensiell nødvendighet for alle. Da burde vel noen skaffe boliger. Helst ikke, mener mange samfunnssynsere. Bedrifter som tjener penger på å bygge og selge boliger, kalles spekulanter. Og det aller nedrigste er utleievirksomhet. Til sammenligning regnes ikke bønder, fiskere og syltetøyfabrikkanter som spekulerer i folks næringsbehov for mathaier. Men den offentlige morals veier er uransakelige.

Vi bolighaier har alltid hatt dårlig rykte. Vi forbindes med hjerteskjærende fortellinger av Charles Dickens og Oskar Braaten om barnefamilier som levde i trange, kalde kott som ikke passet til annet enn å krepere av tuberkulose. Og det hendte nok at leietagere i gamle dager ble utnyttet av kjipe huseiere. Men hovedgrunnen til at fattigfolk bodde fattigslig var antagelig at de var fattige.

I min leiegård på Kampen bodde det i 1870 visstnok 30 personer i en etasje på 75 kvadrat. Nå bor det tre stykker der. Vi bolighaier sliter mye mer med å utnytte folk. Leietagerne kan velge i hundrevis av boliger på Finn. Leienivået bestemmes av markedet, og har steget langt mindre enn boligprisene. Stadig vekk må man pusse opp for å tekkes kresne krav. Går noe i stykker, må man være på pletten med håndverker. Husleieloven av 1999 gir leieren sterkt vern. Det skaper bryderi hvis noen klager eller ikke betaler. Bryderiet fører til at man faktisk må jobbe en hel del som utleier, noe som dessverre går utover favorittaktiviteten; å sitte i silkeslåbrokk og telle tusenlapper med fleskefingre, mens vår onde latter gjaller mellom mahognipanelene.

Underetasjen i gården er en gammel butikk. Jeg vurderte å bruke den til noe mer høyverdig enn beboelse, f.eks. et skjenkested pyntet opp av lokale tekstilkunstnere og keramikere, der bydelens kulturalkiser kunne akselerere sitt forfall. Da hadde det sikkert vanket kommunal stønad og hederspriser. Men så sviktet moralen igjen, og jeg leide ut til studenter.

Boligutleie er nemlig det aller verste du kan gjøre med et hus. Det strider mot den norske normen om at alle skal eie sin egen bolig. Som utleier møter jeg imidlertid få interessenter som vil kjøpe. Nesten alle ønsker noe midlertidig. Mange er studenter eller er utlendinger som skal jobbe i Oslo en periode. Andre er på vei inn eller ut av samliv; par som vil teste hverandre ut før de kjøper, eller nyskilte som trenger noe raskt mens de områr seg. En betydelig gruppe er innvandrere uten lønnsinntekt, men med garanti fra NAV. Den garantien er så mangelfull at gruppen ender opp hos spesialiserte utleiere som tar seg bedre betalt.

I Norge er det svært få utleieboliger sammenlignet med andre land. Andelen selveiere ligger stabilt rundt 80 %. I sentrum av storbyer som Oslo er det en større utleieandel. Høyest har Frogner bydel med 38 %. Men i byer er det også et mye større leiebehov. Hele 10 % av hovedstadens innbyggere er studenter. Det er imidlertid lite som tyder på at folk flest permanent presses ut av eiermarkedet.

Som mange andre forbrytere, rotet jeg meg inn i kriminalitet ved tilfeldigheter. I 2007 kjøpte jeg ny leilighet. På grunn av en kortvarig markedssvikt, slet jeg med å få 2,7 millioner for min gamle. De medieprofilerte sjefsøkonomene i bankene mente nemlig, da som nå, at vi hadde en boligboble, og at et krakk var rett rundt hjørnet. Jeg tenkte at dette henger ikke på greip; innvandringen til Oslo er rekordhøy, og det bygges altfor lite. Derfor valgte jeg å leie ut. Senere har det ballet på seg med nye boliger. Leiligheten jeg ikke solgte, er nå verdt rundt fem millioner – til tross for ekspertisens kroniske boligboblebabling. Man blir nesten litt imponert over sosialøkonomene. Kaster du terning om markedsretningen klarer du normalt bare å oppnå en feilprosent på 50 %. Å ta utelukkende feil er en prestasjon. Likevel er disse sjefsøkonomene som alltid tar feil, fortsatt pressens boligpriseksperter. Er det sånt som kalles fake news?

Politikerne har nylig fått det for seg at prisene i Oslo øker fordi utleiere kjøper boliger. Det virker som om de tror at boligene da forsvinner. Når de leies ut, bor det visst ingen der, må være logikken. Men de fleste utleiere er økonomisk rasjonelle; de kjøper boliger fordi det lønner seg. Da må man leie ut, og de fleste kalkulerer med at husleien dekker kostnader, herunder renter. Meglerne melder at de mest elleville budrundene foregår mellom interessenter som er ute etter egen bolig og som er drevet av lidenskap og/eller desperasjon.

Fortsatt ligger imidlertid leienivået over eierkostnadene. Det er lakmustesten på at vi ikke har noen boble. Og det kan diskuteres om boligprisene i Oslo egentlig er så høye. Vi snakker om hovedstaden i Europa med høyest innvandring, i et av verdens rikeste land. Snittprisen er nå knapt 70 000 per kvadratmeter. Sentrale deler av Stockholm ligger 15 % over tilsvarende deler av Oslo, London nær det dobbelte. Korrigerer vi for at nordmenn har høyere kjøpekraft, er prisene ganske lave. Et kvarter fra Oslo sentrum kan man få rekkehus med hage til rundt 3,5 millioner. Det har de aller fleste familier råd til. Ergo har vi ingen boligkrise. Med mindre man synes det er krise at ikke alle kan bo akkurat der de vil.

Det er heller ikke så gåtefullt at boligprisene stiger, siden politikerne lenge har gjort alt i sin makt for å redusere tilbudet og øke etterspørselen.

La oss se på faktorene som driver prisene:

Slik reduseres tilbudet:

  • Osloområdet er egentlig lite utbygget. Selv om man trekker fra Marka ligger store områder i uutnyttet, særlig i Oslos nabokommuner.

  • Dårlig samferdsel gjør at komfortabel pendleravstand er uforholdsmessig kort. Det burde være kurant å pendle i en radius på 50 kilometer fra Oslo sentrum, men i praksis er avstanden ned mot 20 kilometer.

  • Oslos plan- og reguleringsmyndigheter gjør det meste for å hindre utbygging. Saksbehandlingen er treg, blant annet fordi alle mulige søkte idéer om vern prioriteres fremfor boligbygging. Høyhus er fortsatt et skjellsord. Og det er absurd nok restriksjoner på å bygge småleiligheter som sparer plass, penger og miljøet.

  • Stadig strengere byggeregler fordyrer ekstremt. Hvorfor skal alle leiligheter tilrettelegges for rullestol, når under 1 % av befolkningen bruker slike? Hvorfor trengs det bunkerstykke vegger for å senke strømbruken i et land som flyter over av strøm? Dette gjør at kvadratmeterprisen for rene byggekostnader nærmer seg 30 000 kroner. Langt over andre land i Europa.

  • Det er knapt boligbygging i offentlig regi lenger. Og hvorfor er OBOS blitt en kommersiell utbygger av luksusleiligheter?

  • Politikerne foreslår nå i fullt alvor høyere boligskatt for å senke boligkostnadene. Kjempeidé. Bare se hvor billig bensin, alkohol og tobakk har blitt av tung skattlegging. Konsekvensen av høyere boligbeskatning blir selvsagt også mindre investering, ergo mindre tilbud.

Slik økes etterspørselen:

  • Hvorfor er det over 70 000 studieplasser i Oslo? I andre land ligger ofte universitetene i småbyer som Uppsala, Oxford og Berkeley.

  • Uforholdsmessig mange offentlige arbeidsplasser ligger i Oslo. Det snakkes stadig om desentralisering, men da handler det oftest om håpløse forslag om å flytte noe til Nord-Norge. Det hindrer en moderat og fungerende desentralisering til steder som Hamar, Hønefoss eller Horten.

  • De fleste ikke-vestlige innvandrere ender opp i Oslo-området. Mange er utenfor arbeidsmarkedet, men forsørges likevel av det offentlige, selv om levekostnadene er de høyeste i Norge. Oslo kommune skal nå støvsuge markedet etter et hundretalls boliger på Oslo vest for å huse handicappede flyktninger. Det neste blir vel at det offentlige leier Maaemo som suppekjøkken for hjemløse.

Politikerne kunne gjort mye med alle disse faktorene, men viser liten interesse. I stedet satser de på alt som ikke virker. Primært handler det om kamp mot utleievirksomhet, som fra 2017 skattlegges strengere enn andre investeringer.

Finansminister Siv Jensen kaller seg liberalist. Og hun skal roses for sin heroiske innsats for å frigjøre lakrispipene fra sosialismens klør. Noen vil kanskje hevde at folks mulighet til boliglån er vel så viktig som fri formgivning av slikkerier. Da er det pussig at Jensen i år innførte en boliglånsforskrift som er den strengeste siden syttitallets kredittrasjonering. Lån er maksimert til fem ganger inntekt. Det er innført strenge egenkapitalkrav, strengest for sekundærboliger. Som et særkrav for Oslo, kreves det nå 40 % egenkapital for utleieboliger. Jensen håper at dette skal dempe boligprisene. At staten struper lånemuligheter for å holde prisene nede i et bestemt marked, bryter imidlertid med nøytralitetslinjen i penge- og kredittpolitikken. Det er rart at det ikke reiser mer debatt blant fagøkonomer.

Forskriften kommer neppe til å dempe prisene merkbart. Når privatpersoner ikke får banklån, vil markedet overtas av kjøpere finansiert av aksjer og obligasjoner. Det betyr at selveiere og hobbyinvestorer skvises ut på bekostning av storfisker som Ivar Tollefsen og Olav Thon, som eier tusenvis av boliger. Låneforskriften kan derfor medføre mer utleie. Småhaiene må imidlertid svømme annetsteds. Slik sett seirer den offentlige moralen. Men flere og billigere boliger blir det neppe.

Om eirik vinje

Denne bloggen inneholder tekster opprinnelig publisert andre steder om jus, vin og og alt mulig annet bloggeren finner interessant.
Dette innlegget ble publisert i Uncategorized. Bokmerk permalenken.

Legg igjen en kommentar

Fyll inn i feltene under, eller klikk på et ikon for å logge inn:

WordPress.com-logo

Du kommenterer med bruk av din WordPress.com konto. Logg ut /  Endre )

Google-bilde

Du kommenterer med bruk av din Google konto. Logg ut /  Endre )

Twitter-bilde

Du kommenterer med bruk av din Twitter konto. Logg ut /  Endre )

Facebookbilde

Du kommenterer med bruk av din Facebook konto. Logg ut /  Endre )

Kobler til %s